Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste pour une vente

Le dossier de diagnostic technique

Pour vendre un logement, le vendeur doit fournir à l’acheteur les diagnostics immobiliers obligatoires, réunis dans un dossier de diagnostic technique joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente. Tous ne sont pas toujours obligatoires : cela dépend de l’âge du logement, de ses installations et de sa localisation.

Pour l’acheteur, c’est une source précieuse : ces documents renseignent sur la consommation d’énergie, les travaux à prévoir et les risques du secteur.

Les diagnostics immobiliers obligatoires et leur durée de validité

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire pour toute vente, valable 10 ans. Les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
• Audit énergétique : en plus du DPE pour la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G en métropole, valable 5 ans. Il concernera aussi les biens classés D à partir de 2034.
• Électricité et gaz : obligatoires si l’installation a plus de 15 ans, à réaliser depuis moins de 3 ans.
• Amiante : pour les logements dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Sans limite de validité si aucune trace d’amiante n’a été trouvée.
• Plomb (constat de risque d’exposition au plomb) : pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sans limite de validité en l’absence de plomb, valable 1 an si du plomb est détecté au-delà du seuil réglementaire.
• Termites : dans les zones déclarées par arrêté, valable 6 mois.
• État des risques (risques naturels, miniers, technologiques, pollution des sols…) : à établir depuis moins de 6 mois.
• Assainissement non collectif : si le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, à réaliser depuis moins de 3 ans.

D’autres documents peuvent s’ajouter selon la situation du bien, comme le mesurage de la surface privative en copropriété.

Que vérifier quand on achète ?

• la classe énergie du DPE et l’estimation des dépenses annuelles d’énergie ;
• les travaux recommandés par l’audit énergétique, s’il existe ;
• la présence d’amiante ou de plomb, et l’état des installations électriques et de gaz ;
• les risques signalés pour la commune dans l’état des risques.

Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, le DPE mérite une attention particulière : un logement classé F ou G est très énergivore, et ces logements sont progressivement interdits à la location, ce qui peut peser sur leur valeur et sur les travaux à prévoir. En copropriété, demandez aussi les documents de la copropriété : ils complètent les diagnostics sur l’état de l’immeuble et les travaux votés.

Sur Bis-immo, chaque fiche affiche la performance énergétique du bien quand le professionnel l’a renseignée. N’hésitez pas à lui demander le dossier complet depuis la fiche de l’annonce.

Qui réalise les diagnostics ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, choisi et payé par le vendeur. Ils peuvent souvent être réalisés lors d’une seule visite : demandez au diagnostiqueur la liste de ceux qui concernent votre logement, selon son année de construction, ses installations et sa localisation. Un diagnostic absent ou périmé peut avoir des conséquences pour le vendeur, notamment l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les points concernés.

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