Vente en VEFA : comment se passe un achat sur plan ?

Qu’est-ce que la vente en VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est la vente d’un logement à construire ou en cours de construction. On parle aussi d’achat sur plan : vous achetez un appartement ou une maison d’un programme neuf, avant de pouvoir le visiter terminé.

La vente en VEFA est le mode d’achat le plus courant dans le neuf auprès d’un promoteur. Vous payez le prix au fil de l’avancement du chantier, et le promoteur vous remet les clés une fois les travaux achevés.

Étape 1 : le contrat de réservation

Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé. Il réserve le logement et fixe les conditions de la future vente : description du bien, prix prévisionnel, date prévue de la signature de l’acte.

Un dépôt de garantie peut vous être demandé. Il est plafonné : 5 % du prix si l’acte de vente doit être signé dans l’année, 2 % si la signature est prévue entre un et deux ans, et aucun dépôt au-delà. La somme est placée sur un compte spécial à votre nom, ou chez un notaire.

Après réception du contrat, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le dépôt vous est aussi rendu dans plusieurs cas prévus par la loi, par exemple si la vente n’est pas conclue dans le délai prévu ou si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel.

Étape 2 : l’acte de vente chez le notaire

Le promoteur doit vous notifier le projet d’acte de vente au moins un mois avant le rendez-vous de signature. Prenez ce temps pour le relire : il précise la description du logement, le prix et son échelonnement, le délai de livraison et la garantie financière apportée par le vendeur.

Les plans et la notice descriptive sont annexés à l’acte. Ce sont eux qui servent de référence, le jour de la livraison, pour vérifier que le logement est conforme à ce que vous avez acheté.

Étape 3 : les paiements au fil du chantier

Dans une vente en VEFA, le prix est versé par étapes. La loi fixe des montants maximums, cumulés, selon l’avancement des travaux :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement du logement ;
• les 5 % restants à la livraison.

Le contrat peut prévoir des appels de fonds plus progressifs, jamais plus rapides. À chaque appel, le vendeur doit justifier de l’état d’avancement du chantier.

Les garanties qui vous protègent pendant les travaux

Dans toute vente en VEFA, le vendeur doit fournir une garantie : soit une garantie d’achèvement, qui finance la fin des travaux s’il ne pouvait pas les terminer, soit une garantie de remboursement des sommes versées si la vente était annulée faute d’achèvement. Elle est délivrée par une banque, une assurance ou une société de caution.

Étape 4 : la livraison et les réserves

La livraison se fait par la remise des clés et la signature d’un procès-verbal établi avec le promoteur. Vous pouvez vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment ou d’un commissaire de justice.

Comparez le logement aux plans, à la notice descriptive et aux équipements annoncés. Les défauts constatés sont notés comme réserves sur le procès-verbal. Dans ce cas, vous pouvez consigner le solde du prix, c’est-à-dire le déposer chez un tiers, par exemple un notaire, au lieu de le verser au promoteur.

Pour les défauts apparents découverts après la livraison, l’action contre le vendeur doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux ou de treize mois après la prise de possession, en retenant le délai qui expire le plus tard.

Après la livraison : les garanties du neuf

Le logement neuf bénéficie ensuite des garanties des constructeurs, qui courent à partir de la réception des travaux : la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie de bon fonctionnement des équipements pendant deux ans, et la garantie décennale pour les désordres graves pendant dix ans.

Combien coûte une vente en VEFA en frais de notaire ?

Dans le neuf, les frais d’acquisition sont réduits : ils représentent en général 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Notre guide sur les frais de notaire détaille ce qu’ils contiennent.

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